Aménagement des combles : faut-il le déclarer en location ?

Vos combles dorment ? Transformez-les en mine d’or… mais attention aux pièges administratifs ! L’aménagement des combles, une solution de plus en plus prisée pour agrandir son espace de vie et potentiellement générer des revenus grâce à la location, soulève des questions cruciales. Cette transformation, bien que séduisante, implique des obligations légales et administratives à respecter. Ne pas se conformer à ces règles peut entraîner des sanctions financières importantes et des complications juridiques. Gagner des mètres carrés supplémentaires et des revenus locatifs est un projet attrayant, mais il est impératif de se poser les bonnes questions concernant la déclaration de location une fois les combles aménagés.

L’attrait croissant pour la transformation des combles s’explique facilement : augmentation de la surface habitable sans empiéter sur le terrain, possibilité de créer un logement indépendant et opportunité de générer des revenus locatifs complémentaires. Cependant, avant de vous lancer dans ce projet, il est primordial de comprendre les réglementations en vigueur. La question centrale est donc la suivante : l’aménagement des combles pour la location nécessite-t-il une déclaration spécifique ? Si oui, quelles sont les conséquences d’un manquement à cette obligation ?

Le cadre légal de l’aménagement des combles : autorisations d’urbanisme et surface habitable

Cette section vous guide à travers les aspects légaux de l’aménagement des combles. Nous aborderons les définitions clés à connaître pour l’aménagement des combles, les différentes autorisations d’urbanisme nécessaires en fonction de l’ampleur des travaux d’aménagement des combles, et l’impact de l’aménagement sur la surface habitable de votre bien. Comprendre ces éléments est essentiel pour éviter les problèmes administratifs et financiers liés à la déclaration location combles.

Définitions clés

• Surface habitable (loi Boutin): Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont également exclus les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Par exemple, une pièce de 20m² avec une partie sous pente où la hauteur est inférieure à 1,80m aura une surface habitable inférieure à 20m². La loi Boutin (article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation) sert principalement à calculer la surface habitable pour les contrats de location.
• Surface de plancher: Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades, sans déduction des surfaces occupées par les murs intérieurs et les cloisons. Elle est utilisée pour déterminer si un permis de construire est nécessaire (article R. 420-1 du Code de l’Urbanisme). Par exemple, une construction neuve de 160m² de surface de plancher requiert un permis de construire.
• Notion de changement de destination: Si vos combles étaient initialement considérés comme un espace non habitable (grenier ou débarras), leur transformation en logement locatif constitue un changement de destination. Ce changement doit être déclaré car il peut impacter les taxes locales et les règles d’urbanisme applicables (articles L151-11 et suivants du Code de l’Urbanisme).

Autorisations d’urbanisme

• Permis de construire: Un permis de construire est généralement requis si l’aménagement des combles entraîne une création de surface de plancher supérieure à 20 m² (article R421-17 du Code de l’Urbanisme). Il est également nécessaire si les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment (création de fenêtres de toit, modification de la toiture, etc.). La demande de permis de construire doit être déposée en mairie et comprend un dossier complet avec plans, descriptif des travaux et formulaire CERFA n°13406*07, disponible sur service-public.fr.
• Déclaration préalable de travaux: Une déclaration préalable de travaux est suffisante si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m² et que les travaux ne modifient pas l’aspect extérieur de manière significative (article R421-9 du Code de l’Urbanisme). La déclaration préalable est une procédure simplifiée par rapport au permis de construire et nécessite un dossier moins conséquent, avec le formulaire CERFA n°13703*07, également disponible sur service-public.fr.
• Absence d’autorisation: Dans de très rares cas, aucun permis ni déclaration n’est nécessaire. Cela peut être le cas si les travaux sont mineurs et n’entraînent aucune modification de la surface habitable ou de l’aspect extérieur du bâtiment. Il est cependant fortement conseillé de se renseigner auprès de votre mairie pour confirmer cette absence d’obligation.

Impact sur la surface habitable

Le calcul précis de la surface habitable après aménagement des combles est crucial car il influence le montant des impôts locaux, les diagnostics immobiliers obligatoires et le prix du loyer. Une surface habitable erronée peut entraîner des redressements fiscaux et des litiges avec les locataires. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles de calcul et de faire appel à un professionnel si nécessaire.

• Calcul de la surface habitable après aménagement: La surface habitable se calcule en mesurant la surface de plancher de chaque pièce, en déduisant les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers et les gaines. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte (loi Boutin).
• Conséquences d’une surface habitable erronée: Une déclaration de surface habitable erronée peut avoir plusieurs conséquences. Cela peut entraîner un recalcul de la taxe foncière, une remise en cause du contrat de location par le locataire (si la surface réelle est inférieure à celle annoncée), et une invalidation de certains diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, diagnostic amiante, etc.).

Tableau comparatif des autorisations d’urbanisme

Type de Travaux	Surface de Plancher Créée	Modification de l’Aspect Extérieur	Autorisation Nécessaire	Formulaire CERFA
Aménagement simple des combles	Inférieure ou égale à 20 m²	Non	Déclaration préalable de travaux	n°13703*07
Aménagement avec création de fenêtres de toit	Inférieure ou égale à 20 m²	Oui	Permis de construire	n°13406*07
Aménagement avec agrandissement important	Supérieure à 20 m²	Oui ou Non	Permis de construire	n°13406*07
Aménagement sans modification significative	Aucune création de surface	Non	Aucune (sous réserve de confirmation par la mairie)	–

Déclaration fiscale et sociale : revenus locatifs et cotisations

Cette section aborde l’aspect fiscal et social de la location des combles aménagés. Nous examinerons les différents régimes d’imposition applicables aux revenus locatifs, les charges déductibles, et les cotisations sociales à payer en fonction de votre situation. Bien comprendre ces règles est crucial pour une optimisation fiscale et éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration location combles.

Déclaration des revenus locatifs

• Régimes d’imposition: Micro-foncier vs Régime réel: Le régime micro-foncier est un régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs bruts. Il est applicable si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 € (article 50-0 du Code Général des Impôts). Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) mais il est plus complexe à gérer. Le choix entre ces deux régimes dépend de votre situation personnelle et du montant de vos charges.
• Déclaration des charges déductibles: Au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les dépenses suivantes : travaux d’amélioration, réparations, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière (part récupérable auprès du locataire), frais de gestion locative, etc. Il est important de conserver toutes les factures et justificatifs de ces dépenses pour pouvoir les déduire (article 31 du Code Général des Impôts).
• Formulaire de déclaration: Les revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire 2042 et le formulaire 2044 (si vous optez pour le régime réel). Ces formulaires sont disponibles sur le site web des impôts, impots.gouv.fr.

Cotisations sociales

Si les revenus locatifs issus de l’aménagement de vos combles dépassent un certain seuil, vous pouvez être amené à vous affilier au régime des travailleurs indépendants et à payer des cotisations sociales. Cette affiliation dépend de votre situation personnelle et du type de location (meublée ou non meublée).

• Affiliation au régime des travailleurs indépendants (SSI): Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an (seuil 2023) et que vous exercez cette activité à titre habituel, vous devez vous affilier au régime des travailleurs indépendants (SSI) [Source : Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale]. Vous devrez alors payer des cotisations sociales sur vos revenus locatifs, ce qui peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité.
• Cas particulier des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP): Le statut LMNP est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’ils sont inférieurs à vos autres revenus. Le statut LMP est applicable si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et qu’ils sont supérieurs à vos autres revenus. Les obligations fiscales et sociales sont différentes pour ces deux statuts (article 155 du Code Général des Impôts).

Estimation de l’impact fiscal de la location des combles

Pour vous aider à estimer l’impact fiscal de la location de vos combles, voici un exemple simplifié:

Élément	Montant (euros)
Revenus locatifs annuels	10 000
Abattement micro-foncier (30%)	3 000
Revenu imposable	7 000
Taux marginal d’imposition (exemple)	14%
Impôt sur le revenu estimé	980

Impact sur les taxes locales : taxe foncière et taxe d’habitation

L’aménagement des combles peut avoir des conséquences sur les taxes locales que vous devez payer, notamment la taxe foncière. Cette section détaille l’impact sur cette taxe et vous explique comment déclarer l’achèvement des travaux pour que vos taxes soient correctement calculées. Comprendre ces aspects vous permettra d’anticiper les coûts liés à votre projet d’aménagement combles pour location.

Taxe foncière

• Réévaluation de la base d’imposition: L’aménagement des combles entraîne une augmentation de la surface habitable et donc une réévaluation de la valeur locative cadastrale de votre bien (article 1417 du Code Général des Impôts). Cette réévaluation se traduit par une augmentation de la taxe foncière que vous devez payer chaque année.
• Modalités de déclaration de l’achèvement des travaux: Vous devez déclarer l’achèvement des travaux auprès de l’administration fiscale dans les 90 jours suivant la fin des travaux (formulaire H1 pour les maisons individuelles ou formulaire H2 pour les appartements, disponibles sur impots.gouv.fr). Cette déclaration permet de mettre à jour la base de calcul de la taxe foncière et d’éviter les redressements fiscaux.
• Recours possibles en cas de désaccord: Si vous estimez que l’augmentation de la taxe foncière est excessive, vous pouvez contester cette augmentation auprès de l’administration fiscale en fournissant des justificatifs et des arguments solides. Vous pouvez déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers dont dépend votre bien.

Taxe d’habitation (si applicable)

• Impact sur la taxe d’habitation pour le locataire: La taxe d’habitation est, dans la plupart des cas, à la charge du locataire. L’aménagement des combles peut donc avoir un impact sur le montant de la taxe d’habitation que le locataire devra payer, si ce dernier y est toujours assujetti.

Le cas spécifique des copropriétés : règles et autorisations

Si vous vivez dans une copropriété, l’aménagement des combles est soumis à des règles spécifiques. Cette section vous explique comment déterminer si les combles sont des parties communes ou privatives, les autorisations à obtenir de l’assemblée générale, et la nécessité de modifier le règlement de copropriété. Le respect de ces règles est essentiel pour éviter les conflits avec les autres copropriétaires et mener à bien votre projet d’aménagement combles en toute légalité.

Droit de propriété sur les combles

• Combles parties communes ou privatives ?: Pour savoir si les combles sont des parties communes ou privatives, vous devez consulter le règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété indique que les combles sont des parties communes, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale pour pouvoir les aménager.
• Acquisition des combles par le copropriétaire: Si les combles sont des parties communes, vous pouvez les acquérir en les achetant à la copropriété. Cette acquisition doit être approuvée par l’assemblée générale et faire l’objet d’un acte notarié.

Autorisation de l’assemblée générale

• Nécessité d’obtenir un vote favorable de l’assemblée générale: Pour pouvoir aménager les combles, vous devez obtenir un vote favorable de l’assemblée générale des copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Vous devez présenter votre projet de manière claire et précise et répondre aux questions des autres copropriétaires. Il est conseillé de joindre à votre présentation un plan détaillé des travaux et une estimation des coûts.
• Impact des travaux sur les parties communes: Les travaux d’aménagement des combles peuvent avoir un impact sur les parties communes de l’immeuble (toiture, isolation, évacuation des eaux, etc.). Vous devez donc veiller à ce que ces travaux soient réalisés dans le respect des règles de l’art et qu’ils ne causent aucun dommage aux parties communes. Un diagnostic technique préalable est souvent nécessaire.

Modification du règlement de copropriété

• Adaptation du règlement de copropriété: L’aménagement des combles peut nécessiter une modification du règlement de copropriété pour tenir compte de la nouvelle configuration des lieux et des nouvelles parties privatives. Cette modification doit être approuvée par l’assemblée générale et faire l’objet d’un acte notarié.

Les risques de la Non-Déclaration : sanctions financières et pénales

Ne pas déclarer l’aménagement de vos combles et la location de votre logement peut entraîner des sanctions financières et pénales importantes. Cette section vous informe sur les différents types de sanctions encourues en cas d’aménagement combles non déclaré, les conséquences sur votre assurance habitation, et vous sensibilise à l’importance de respecter les obligations légales pour déclarer location combles.

Sanctions financières

• Redressement fiscal: L’administration fiscale peut vous infliger un redressement fiscal si vous ne déclarez pas vos revenus locatifs ou si vous déduisez des charges non justifiées. Ce redressement comprend les impôts et cotisations sociales non payés, majorés d’intérêts de retard (0,20% par mois) et de pénalités (jusqu’à 40% en cas de mauvaise foi) [Source : Article 1729 B du Code Général des Impôts].
• Amendes administratives: Vous pouvez également être condamné à des amendes administratives pour non-respect des règles d’urbanisme (travaux réalisés sans autorisation, non-respect du plan local d’urbanisme, etc.). Le montant de ces amendes peut varier en fonction de la gravité de l’infraction.

Sanctions pénales

Dans les cas les plus graves, la non-déclaration de l’aménagement de vos combles et de la location peut entraîner des sanctions pénales.

• Travail dissimulé: Si vous avez fait réaliser les travaux sans déclarer les employés, vous pouvez être poursuivi pour travail dissimulé (article L8221-1 du Code du Travail). Les peines encourues peuvent aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
• Fausse déclaration: En cas de fraude intentionnelle (fausse déclaration de revenus, fausses factures, etc.), vous pouvez être poursuivi pénalement (article 1741 du Code Général des Impôts). Les peines encourues peuvent aller jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 500 000 € d’amende.

Conséquences sur l’assurance habitation

• Nullité de la garantie: Si vous ne déclarez pas l’aménagement des combles à votre assureur, votre assurance habitation peut être invalidée en cas de sinistre. L’assureur peut refuser de vous indemniser si le sinistre est lié à l’aménagement non déclaré.

Conseils pratiques et bonnes pratiques : comment se mettre en conformité et éviter les erreurs

Cette section vous donne des conseils pratiques pour vous aider à vous mettre en conformité avec la législation et à éviter les erreurs courantes lors de l’aménagement des combles et de la location de votre logement. Nous vous recommandons de vous renseigner auprès des services compétents, d’anticiper les démarches administratives et de choisir les bons professionnels pour l’aménagement combles.

Se renseigner auprès des services compétents

• Mairie: Service urbanisme, service fiscal: La mairie est votre premier interlocuteur pour toutes les questions relatives à l’urbanisme et aux autorisations de travaux. Le service fiscal de la mairie peut également vous renseigner sur les taxes locales.
• Service des impôts: Le service des impôts (impots.gouv.fr) peut vous aider à comprendre les règles fiscales applicables aux revenus locatifs et aux cotisations sociales.
• Professionnels: Architecte, expert-comptable, notaire: Faire appel à des professionnels (architecte, expert-comptable, notaire) peut vous aider à réaliser votre projet en toute sécurité et à éviter les erreurs. Un architecte peut vous conseiller sur la faisabilité technique et réglementaire de votre projet. Un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre fiscalité. Un notaire peut vous accompagner dans les démarches juridiques.

Anticiper les démarches administratives

• Planification: Établissez un calendrier précis des démarches à effectuer (demande d’autorisations, déclaration des revenus, etc.).
• Constitution du dossier: Rassemblez tous les documents nécessaires (plans, factures, justificatifs, etc.).

Choisir les bons professionnels

• Devis détaillés: Comparez les devis de plusieurs professionnels avant de faire votre choix.
• Assurances: Vérifiez que les professionnels sont bien assurés (assurance responsabilité civile, garantie décennale, etc.).

Check-list des démarches à effectuer

Avant d’aménager vos combles, pendant les travaux, et après la location, suivez cette check-list pour vous assurer d’être en règle et éviter les problèmes liés à l’aménagement combles non déclaré :

• Avant l’aménagement
  • Vérifier le règlement de copropriété (si applicable).
  • Déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux en mairie.
  • Souscrire une assurance dommages-ouvrage (facultatif mais recommandé).
• Pendant les travaux
  • Respecter les règles de sécurité sur le chantier.
  • Conserver toutes les factures des travaux.
  • Informer votre assureur de l’aménagement des combles.
• Après les travaux et la location
  • Déclarer l’achèvement des travaux à l’administration fiscale.
  • Déclarer vos revenus locatifs.
  • Mettre à jour votre assurance habitation.

Pour une location en toute sérénité

Aménager ses combles pour les louer est une excellente manière d’optimiser son patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Cependant, il est essentiel de comprendre et de respecter les obligations légales et administratives qui encadrent ce type de projet. La non-déclaration peut entraîner des conséquences financières et pénales importantes, il est donc crucial de se renseigner auprès des services compétents et de se faire accompagner par des professionnels pour se mettre en conformité et éviter tout risque lié à la déclaration location combles.

N’hésitez pas à contacter votre mairie, le service des impôts ou un professionnel qualifié pour obtenir des conseils personnalisés et mener à bien votre projet en toute sérénité. Aménager et louer vos combles en toute légalité est la garantie d’une rentabilité durable et sans mauvaises surprises.